Arglistiges Verschweigen von Baumängeln
Verkäufer haftet für versteckte Mängel, wenn er diese kannte und den Käufer nicht aktiv darauf hingewiesen hat.
1. Sachverhalt
Der neue Eigentümer eines Grundstücks entdeckte kurz nach dem Einzug gravierende Feuchtigkeitsmängel im Keller, welche in den Wänden versteckt waren. Eine Begutachtung zeigte, dass diese Schäden dem Vorbesitzer bekannt sein mussten, da Spuren älterer, nicht fachgerechter Kaschierungen (Überstreichen von Schimmel) entdeckt wurden. Im notariellen Kaufvertrag wurde aber die Gewährleistung für Sachmängel ausgeschlossen.
2. Entscheidung des BGH
Der BGH wertete dies als arglistisches Verschweigen eines Mangels, was dazu führt, dass sich der Verkäufer nicht auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen kann. Ein Verkäufer handelt arglistig, wenn er einen offenbarungspflichtigen Mangel (Feuchtigkeit im Keller) bei Vertragsabschluss zumindest für möglich hält und damit rechnet, dass der Käufer diesen bei Kenntnis nicht oder nur zu anderen Bedingungen erworben hätte.
3. Bedeutung für die Praxis
Das Urteil verdeutlicht, dass Verkäufer strenge Offenbarungspflichten im Immobilienverkehr haben. Selbst ein noch so präziser Haftungsausschluss schützt nicht vor Konsequenzen (Schadenersatz oder Rückabwicklung), wenn der Verkäufer seiner Hinweispflicht bezüglich schwerer verdeckter Mängel nicht nachkommt.
Gericht
Bundesgerichtshof (BGH)
Datum
12.08.2023